从贷款买房到贷款卖房？部分高位购房者陷“房贷倒挂”，寻求补缺口

房产市价230万，房贷倒挂银行贷款余额260万——当郑豪在账本上写下“-30万”时，从贷他清醒地意识到，款买口合川市某某过滤器制造业务部卖掉这套房子不仅意味着资产归零，贷款还将背上新的卖房债务。

在广东工作的部分补缺郑豪并非个例。当前，高位购房部分房价持续下行地区，寻求在2021年房价高点入市的房贷倒挂购房者正面临从“贷款买房”到“贷款卖房”的尴尬局面。深圳一位资深房产中介向第一财经记者证实：“今年以来，从贷这类‘卖房款不足以偿还银行贷款’的款买口情况有所增多，其中多数是贷款2021年前后高杠杆入市的投资型客户。”

面对资金缺口，卖房业主们正在寻求应对之策。部分补缺部分购房者尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，高位购房亦有业主评估申请暂停还款的可能性，以缓解短期资金压力。

多位业内专家指出，当前出现的个案背后，反映出市场下行周期中高杠杆购房带来的财务风险。这不仅为高位入市的合川市某某过滤器制造业务部投资者敲响了警钟，也为探索建立更完善的市场风险分担机制提供了现实参照。如何在维护金融体系稳定的同时，妥善化解居民债务风险，成为当前值得深入探讨的课题。

缺口

2021年10月，刚毕业不久的郑豪第一次动了买房投资的念头。从事地产策划工作的他，身边不乏“靠买房实现财富跃升”的案例。在行业氛围影响下，他做了一番“精打细算”：比对一二手房价格、测算税费和利息、评估区位潜力——最终以2.7万元/平方米的价格，选中了一套总价340万元的房子。当时周边二手房均价已达3万元，他认为这是一个“性价比之选”。

在父母支持下，郑豪凑齐102万元首付，背上了每月1.4万元的月供。他曾在笔记本上算过：只要房价涨到3.2万元/平方米，就能覆盖所有成本。“此后再涨多少，都是纯赚。”那时的他并未预料到，这道计算题的结果在三年后彻底反转。

2023年起，地产行业波动加剧，郑豪的收入也变得不稳定。占收入大头的奖金时常延迟发放，而每年的房贷、房租与基本开支合计约20万元，几乎耗尽他的基础工资，月供压力陡然增大。

更严峻的是楼市价格的下跌。限售期将满，同户型挂牌价已跌至230万元左右。尽管他已转为利率更低的公积金贷款，商贷利率也在下行，剩余贷款仍多达260万元。这意味着即便卖房成功，他还需自掏接近30万元补足差额。

郑豪粗略计算，不计税费，仅利息支出与房价下跌带来的损失已超过130万元。这套120多平方米的房子至今仍是毛坯状态，“装修还要再投20多万，未来工作地点不确定，出租也难，只好先放着。”

他打算限售期一满就立即卖房“回血”，手中流动资金已经“撑不住多久”。

在另一个城市东莞，做家具生意的李明面临相似处境。中介最新成交数据显示，他3年前以500多万元购入的学区房，如今市价仅约249万元。“当年为这套房抵押了郊区房产，倾尽积蓄，看中的是城区的增值潜力，没想到现在反受其累。”李明说。

如今，他仍欠银行280万元贷款，即便以249万元成交，也需自补31万元的缺口。

“虽然家里还有不同意见，但是目前房子已经找好了买家，不确定未来的价格，也不打算再赌了。”李明说，未来回老家开一个小店养家糊口，多陪陪家人。

一位深圳中介人士透露，这类“卖房不足以还贷”的情况今年以来明显增多，“年初以来，我们门店接触到的类似案例明显增多，几乎每个月都会遇到两三例。”

据他观察，陷入这种困境的业主大多是在2021年房地产市场高位时期入市。当时市场热度高，很多购房者采取较高的杠杆比率，有些还通过一些擦边操作，实际首付比例甚至不足三成。如今房价回调，这些高杠杆投资的脆弱性逐渐暴露出来。

他进一步分析指出，这些房产多数位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域。“当时这些区域的价格被炒得过高，现在价值回归时跌幅也最明显。其中投资客占比高，很多都是抱着‘快进快出’想法的短线投资者，没想到会被套牢。”

减杠杆

面对“卖房不足以还贷”的困境，部分高位购房者正在通过各种方式艰难去杠杆，其中不乏风险与争议。

“信用贷、消费贷都考虑过，但担心违规，银行抽贷，最终放弃了。”李明告诉记者。像他这样的购房者往往陷入两难：一方面需要资金填补卖房产生的差价，另一方面又受限于融资渠道。他计划通过“亲友借款+过桥贷款”组合筹资，但过桥贷款高昂的利息也让他压力倍增。

相较之下，郑豪的处境更为严峻。他考虑过申请暂停还款，但了解到审批严格且存在不确定性。更令他困扰的是，市场上涌现出一批声称能“断供保房”的中介机构，“接触了几家，要么操作不合规，要么收费惊人，听起来都不靠谱。”郑豪说。

第一财经记者以购房者身份咨询一家中介，工作人员透露，他们主要通过法律程序为房贷违约客户争取时间。虽然最终无法改变结果，但通过提出管辖异议、质疑利息计算等方式，可以将诉讼过程延长至一年甚至更久。

然而，这种操作方式在业内存在争议。深圳某律师事务所合伙人在交流时对记者表示，这实质上属于恶意诉讼，不仅增加了金融机构的维权成本，也使债务人陷入更深的债务泥潭。拖延越久，机构收费越多，最终受损的还是购房者。

银行方面对此类现象保持警惕。某股份制银行信贷部人士表示，所谓的“保房”机构大多利用信息不对称获利，其中不乏存在诈骗嫌疑。事实上，银行对短期资金困难的还款人有一定的应对机制，不需要通过中介机构。

在制度层面，多位专家指出，制度机制仍有一定调整空间。

东吴证券在研报中指出，美国特有的“无追索权贷款”制度给居民“断供出清”提供了出路。与大多经济体实行的有追索权贷款不同，美国部分州在住房抵押贷款合同中设置“无追索权贷款”条款，这意味着在房价贬值到不足以偿还剩余的按揭贷款时，居民可以放弃住房,无需承担剩余的按揭余额,实现快速出清。

“当房价反弹，许多家庭脱离‘房贷倒挂’困境后，居民无力偿债的风险明显下降，主动违约的动机减少，从而减缓债务进一步恶化的风险。”中邮证券研究所分析师梁伟超进一步指出，在美国居民去杠杆的过程中，资产价格快速修复所产生的财富效应发挥了关键作用。财富增加改善了消费者信心和支出意愿，减轻了家庭“被动储蓄”偿债的压力。

北京师范大学金融学教授钟伟此前发文指出，改善个人商品房贷款的关键，在于银行房贷不能既要求抵押物又要求追索权。房贷从银行有追索权改为无追索权，才是购房者和银行依据法制化和市场化分担风险的关键。

不过，亦有受访业内人士持相反态度。一名房产研究人士告诉记者，目前全球主流的仍是有追索权贷款，美国也仅有少数州可设置“无追索权贷款”条款。这种模式虽然有利于居民环节债务，但在一定程度上会增加银行业的风险，在目前环境下，需要谨慎考量。

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